Технический заказчик
Управление строительными проектами
Компания Andoga Development Company является инжиниринговой компанией, специализирующейся на управлении проектом и оказании услуг технического заказчика. Основные регионы деятельности – Москва, Московская область, где компания работает с 2013-2014 гг.
Наша компания работает со всеми крупными проектами строительства, в том числе с жилыми объектами, общественными и административными, промышленными и складскими помещениями, с комплексным развитием территорий. Мы берем на себя функции управления проектом на всей стадии инвестиционного проекта от стадии выбора земельного участка для приобретения, до разработки и согласования градостроительной документации, разработки проектной документации, получения разрешения на строительство и сопровождение строительства до ввода объекта в эксплуатацию.
Мы помогаем проекту стать объектом!
Кто такой Технический заказчик?
Для не опытного в строительстве человека, сочетание слов «технический» и «заказчик» можно разложить следующим образом: У каждого проекта есть заказчик, т.е. владелец, инвестор, которому требуется осуществить строительство объекта. Но, так как не все инвесторы являются профессиональными строителями или управленцами в строительной отрасли, то вместо них, некоторые функции заказчика временно, на период реализации проекта, «технически» переходят к профессиональным управленцам. Они же и выполняют функцию «технического заказчика», т.е. технически выполняют функцию заказчика.
До 2017г. градостроительный кодекс позволял заказчику выполнять функции технического заказчика самостоятельно. С июля 2017г. функции технического заказчика должны выполняться только компаниями, обладающими СРО.
Данное требование распространяется в большей степени на стадию строительство, в то время как на более ранних стадиях, до получения разрешения на строительство, техническим заказчиком может быть любой профессиональный игрок без обязательного наличия СРО.
Официально, согласно ФЗ "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) 22) технический заказчик - юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также - функции технического заказчика). Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 настоящего Кодекса
Функции технического заказчика
Укрупненно, основные функции технического заказчика от стадии «П» до ввода в эксплуатацию можно обозначить как:
• сбор и подготовка исходно-разрешительных документов;
• сопровождение процесса проектирования;
• проведение экспертизы проектов;
• получение разрешений на строительство;
• ведения технического надзора строительства;
• ввод объектов в эксплуатацию.
Также, к функциям технического заказчика может относиться более комплексное управление всем процессом проектирования и строительства:
• Управление договором генерального подряда
• Строительный контроль
• Финансовый контроль стоимости строительства
• Приемка строительных работ
• Взаимодействие с государственными органами, регулирующими строительство
Технический заказчик при внесении изменений в ГПЗУ
Если опираться на определение технического заказчика в градостроительном кодексе, то функционал технического заказчика по сбору ИРД, сопровождению проектирования и др. функции наступают после того, как в проекте уже имеется земельный участок с выпущенным ГПЗУ, разрешающем строительство в утвержденных ГПЗУ параметрах.
Тем не менее, получение ГПЗУ, само по себе может являться довольно длительной процедурой, также требующей участия опытного технического заказчика. (управленца проектом).
Например, согласно градостроительном кодексу, для выпуска ГПЗУ, на территорию должны действовать градостроительные регламенты верхнего уровня. Зачастую, для утверждения данных регламентов могут потребоваться процедуры изменения ПЗЗ или разработки и утверждения ППТ. Проекты изменения ПЗЗ и разработки ППТ требуют тщательного управления опытным техническим заказчиком, так как в их основе лежит реализуемость проекта на дальнейших этапах. В ходе выполнения работ по утверждению градостроительной документации, возможна разработка концепций застройки земельных участков, получение технических условий, заказ геодезических исследований и другие работы, которые выполняет технический заказчик. Порой работы на данном этапе могут длиться от 6-8 месяцев в случае внесения изменений в действующие ПЗЗ и до 1-2 лет в случае разработки проекта планировки территории.
Технический заказчик, сопровождение стадии «П», стадия «Строительство»
После того, как вся градостроительная документация верхнего уровня утверждена, выпущен ГПЗУ, технический заказчик приступает к функционалу технического заказчика, более подробно освещенному ГрК РФ.
• Сопровождается разработка архитектурной концепции
• Заказывается геоподоснова
• На основе разработанной концепции, и рассчитанных инженерных нагрузок, технический заказчик запрашивает и получает технические условия (ТУ) по присоединению к инженерным сетям (электричество, водоснабжение, водоотведение, газ, теплоснабжение и др.)
• После получения всех ТУ, возможно организация тендера на генеральное проектирование проектной документации стадии «П»
• В Москве и Московской области также требуется разработка и согласование АГР (Москва) и АГО (Московская область)
• После выбора генерального проектировщика, технический заказчик сопровождает заключение договора на генеральное проектирование или сам становится стороной договора по поручению Заказчика.
• В ходе сопровождения проектирования стадии «П» возможны дополнительные работы технического заказчика по согласованию разрабатываемых решений с необходимыми по проекту органами, например, с аэропортами, департаментами культуры и др.
• Проектная документация также должна проходить проверки на соответствие правил промышленной, экологической и пожарной безопасности. Также, требуется проведение экспертизы проектной документации (государственной или негосударственной).
• После получения всей проектной документации, прохождения экспертизы, проектная документация должна быть зарегистрирована в ИСОГД (информационная база по градостроительной деятельности)
• После регистрации в ИСОГД, технически заказчик получает разрешение на строительство.
• После получения разрешения на строительство, необходимо провести тендер на выбор подрядчика на осуществления строительства.
• После согласования подрядчика и графика строительства, также необходимо выбрать организацию, уполномоченную выполнять функции строительного контроля (контроля качества работ). Данной компанией может выступить технический заказчик, если он обладает необходимой квалификацией и имеет СРО, или любая сторонняя организация со СРО на строительный контроль.
• Параллельно подготавливается строительная площадка, открывается ордер на производство работ. Заключаются договоры на временное присоединение к сетям, оповещается служба Госстройнадзора о начале строительства.
• В ходе строительcтва, технический заказчик либо управляет строительством от имени инвестора, либо имеет некоторые ограниченные функции, например, по взаимодействию с госстройнадзором и другие в зависимости от состава работ до договору на оказание услуг технического заказчика.
• При вводе объекта в эксплуатацию, технический заказчик работает в кооперации генеральным подрядчиком, строительным контролем и Заказчиком по сбору документов для получения ЗОС. После чего, объект вводится в эксплуатацию.
Andoga Development Company – функции технического заказчика по стадиям проекта
1. Градостроительная стадия (от инвестиционного решения до получения ГПЗУ)
2. Стадия «Проект» или стадия «П» (от ГПЗУ до получения разрешения на строительство)
3. Стадия «Строительство» (от разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию) .
4. Стадия «Эксплуатация» (для действующих объектов)
1. Технический заказчик на стадии разработки градостроительной документации
Определение градостроительного потенциала земельного участка, технический аудит
Внесение изменений в генеральный план города и в правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Разработка архитектурно-функциональной и градостроительной концепций
Разработка и согласование проектов планировки территории (ППТ)
Утверждение территориальных схем, схем высотных ограничений и т.п.
Получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) на основе разработанной градостроительной документации
Организация инженерных изысканий, визуально-ландшафтного анализа, историко-археологических экспертиз и т.п.
Взаимодействие с Москомархитектурой, Мосгорнаследием, ДГИ Москвы, ГлавАПУ, НИПИ Генплана, ГЗК Москвы, Градсовет Московской области, МВК, Главархитектура Московской области и т.п.
2. Технический заказчик на стадии «П»
управление проектированием
разработка технического задания
сбор исходно-разрешительной документации (ИРД)
получение одобрений на архитектурные решения (АГР, колористический паспорт, АГО)
заказ и управление инженерными изысканиями (Геоподоснова, геология, экология, техническое обследования и т.д.)
получение технических условий на присоединение в инженерным сетям и к транспортному обеспечению
организация и прохождение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, получение положительного решения экспертизы
получение разрешения на строительство
3. Технический заказчик на стадии «Строительство»
управление проектом строительства
строительный мониторинг
организация строительного контроля заказчика
получение необходимых согласований
получение Заключения о соответствии (ЗОС) и акта ввода в эксплуатацию
4. Технический заказчик на стадии «Эксплуатация». Для действующих объектов
Согласование разрешений на осуществление ремонта
Согласование проведения реконструкции
Согласование перепланировок
Организация технических обследований
Согласование увеличения технико-экономических показателей объекта (увеличение этажности, пристройки и т.п.)
Согласование изменения вида разрешенного использования объекта и помещений.
Стоимость услуг технического заказчика
Стоимость услуг Andoga Development Company складывается из стоимости управления проектом (ежемесячная абонентская плата и платежи за достижение этапов работ) и платежи за конкретные согласования, не входящие в состав ежемесячного управления проектом.
В ежемесячную стоимость управления проектом входит:
• Проработка состава работ
• Содействие в заключении договоров, с контролем технической части
• Регулярный контроль выполняемых действий
• Участие в приемке работ (выдача экспертного мнения)
• Участие в совещаниях с Заказчиком, генеральным проектировщиком, генеральным подрядчиком, протоколирование (при необходимости)
• Разработка графика проекта, проверка соответствия хода проекта утвержденному графику
• Контроль достижения этапов работ
Согласования, не входящие в ежемесячную стоимость управления проектом: Обычно, отдельные, «крупные» согласования требующие своего бюджета, например:
• Разработка и согласование транспортного присоединения
• Разработка и согласования буклета АГР/АГО
• Согласование размещения объекта с аэропортами
• Экспертиза проекта документации
• Оптимизация технических условий
• Иные крупные согласования Для небольшого проекта до 5000 кв.м. типичная стоимость управления проектом может составить от 300 тыс руб в месяц + этапные платежи от 250 тыс. руб за этап и бонус за достижение конечное результата.
«Крупные» согласования оцениваются индивидуально для каждого проекта.
Стоимость строительного контроля
Стоимость строительного контроля не входит в стоимость услуг технического заказчика и является отдельной услугой, оплачиваемой на ежемесячной, абонентской основе. Типичная стоимость составляет от 700 тыс руб. в месяц и выше в зависимости от графика работ генерального подрядчика, количества вовлеченных специалистов и других факторов.
Заказать наши услуги вы можете по телефону в Москве:
или по электронной почте:
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Доверьте Ваш проект профессионалам!