ПОЛУЧЕНИЕ ГПЗУ

 

Что такое ГПЗУ?

 

ГПЗУ это градостроительный документ, подготовленный уполномоченным региональным органом, который фиксирует разрешенные параметры застройки земельного участка.  Документ является выпиской из градостроительной документации верхнего уровня (правила землепользования и застройки), фиксирующей регламенты использования территории, в зоне которой находится рассматриваемый земельный участок.  

 

В составе градостроительного плана земельного участка указываются:

 

1) границы земельного участка;

2) границы зон действия публичных сервитутов;

3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;

5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);

6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;

7) информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);

8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

 

Кто подготавливает и утверждает ГПЗУ?

 

В каждом регионе РФ имеется свой уполномоченный орган, осуществляющий подготовку ГПЗУ и выдачу его владельцу земельного участка.

 

В Москве ГПЗУ подготавливается подразделениями или дочерними предприятиями Москомархитектуры, выдается Москомархитектурой.

 

В Московской области ГПЗУ подготавливается Главархитектурой Московской области и выдается Минстроем Московской области.

 

Как определяются параметры ГПЗУ

 

ГПЗУ является самым последним градостроительным документом «низшего» уровня.  По логике ГК РФ, ГПЗУ наследует градостроительные параметры из документов «высшего» уровня – таких как генеральный план поселения, территориальные схемы, правила землепользования и застройки (ПЗЗ), проект планировки территории (ППТ), проект межевания территории.  В ГПЗУ также могут отражаться охранные зоны, санитарно-защитные зоны и другие ограничения по использованию.

 

Таким образом, прежде чем податься на ГПЗУ, опытные специалисты имеют возможность проанализировать действующую градостроительную документацию и предсказать параметры ГПЗУ еще до его выдачи.

 

Данная работа по анализу предполагаемых параметров ГПЗУ является частью работы по градостроительному аудиту земельного участка.

 

С 2017 года, в г. Москва утверждены и действуют правила землепользования и застройки.  Элемент ПЗЗ г. Москвы см. на рисунке:

 

zona f pzz 

 

Начиная с 2017 года ГПЗУ в Москве является выпиской из ПЗЗ.  Зачастую, территория в ПЗЗ обозначена литерой «Ф».  Данное обозначение означает, что для этой территории установлено «фактическое» использование.  Т.е. здания и сооружения, имеющиеся на территории должны оставаться в неизменном виде.  Данный регламент запрещает новое строительство или реконструкцию. 

Подавляющее большинство территорий Москвы имеет данное обозначение.

 

Таким образом, землепользователь земельного участка с высокой степенью вероятности может ожидать, что ему выдадут ГПЗУ, запрещающий строительство.

 

Изменение параметров ГПЗУ

 

Что же делать заказчику, чей участок находится в зоне Ф или в зоне с «нулевыми» параметрами, чтобы получить разрешение на строительство?

 

Ответ лежит в области изменения ПЗЗ для территории, захватывающей земельный участок заказчика.  Подробнее о внесениях изменений в ПЗЗ см. в соответствующем разделе сайта.

 

Оформление ГПЗУ

 

В случае, если земельный участок находится в зоне, разрешающей новое строительство (или реконструкцию), т.е. в случае если ПЗЗ имеет параметры отличные от «Ф» или «нулевых» параметров, Заказчик может подать заявление на ГПЗУ в Москомархитектуру и получить ГПЗУ с положительными площадями через 30 календарных дней.

 

В Московской области и других регионах РФ, процедура получения ГПЗУ также осуществляется в соответствии с принятыми ПЗЗ.  Если ПЗЗ не приняты, возможно решение органов местных администраций, заменяющее наличие ПЗЗ.  В Москве, до принятия ПЗЗ существовала градостроительно-земельная комиссия (ГЗК), которая рассматривала проекты ГПЗУ и принимала решения одобрить или отклонить проект ГПЗУ.

 

Проект планировки территории

 

Кроме ПЗЗ, на некоторые территории может потребоваться разработка проекта планировки территории.  Чаще всего ППТ требуется при жилой застройке и при застройке ранее не застроенной территории.  В таких случаях потребуется разработка и согласование проекта планировки территории.  Подробнее о разработке и согласовании ППТ см. в соответствующем разделе сайта.

Наша компания работает в парнерстве с другими участниками строительной отрасли.  Для реализации проектов, мы сотрудничаем с 

- другими техническими заказчиками - разработчиками архитектурных концепций - разработчиками проектов планировки - разработчиками проектных материлов стадий П и РД

- инженерными изыскателями

и многими другими.  

Наши коллеги:  Технический заказчик  ГПЗУ  Проект Планировки Территории

 

 

© 2015 Andoga Development - Технический заказчик и управление строительством