Разработка и согласование проекта планировки территории
Основанием для разработки Проекта планировки территории (ППТ) и проекта межевания территории комплексной жилой застройки с объектами инфраструктуры является решение правообладателей о подготовке документации по планировке территории. Со стороны согласующих органов, основанием для разработки ППТ служит решение градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) в Москве или решение Градостроительного Совета (ГС) в Московской области. Решение принимается на основании рассмотрения предложений застройщика, оформленных в виде Градостроительного потенциала (Москва) или Градостроительной концепции или Мастер-плана (Московская область). Решение ГЗК/ГС утверждает основные технико-экономические показатели (ТЭП) застройки, при необходимости устанавливает поручения по внесению изменений в генеральный план, ПЗЗ.
Документация разрабатывается на основании технического задания на выполнение работ. Целью проекта является разработка документации по планировке территории под размещение определенного вида объектов (жилого, нежилого, социального, транспортного, коммунально-бытового или иного назначения).
Основные элементы, устанавливаемые проектом планировки территории:
• элементы планировочной структуры («ЭПСы») в соответствии с действующими нормативами градостроительного проектирования региона («РНГП») (Москвы или Московской области)
• границы участков территорий общего пользования
• границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в т.ч. местного значения, нормативно необходимых объектов социальной инфраструктуры (для жилой застройки)
• установление характеристик и параметров объектов капитального строительства
• установление границ земельных участков, зон действия публичных сервитутов, видов обременений и ограничений использования земельных участков
Законодательная база для разработки проекта планировки территории:
• Градостроительный Кодекс
• Лесной кодекс
• Водный кодекс
• Земельный кодекс
• ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»
• Свод правил «СП 42.13330.2016. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений
и другие законы, СНиПы, распоряжения
Проектные предложения по планировке территории, включая предложения по развитию транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, разрабатываются с учётом Генерального плана (Генплана), Правил землепользования (ПЗЗ) а также в соответствии с утвержденными территориальными схемами.
Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению (том 1), и материалов по ее обоснованию (том 2). В соответствии с ТЗ на планировку территории зачастую предусматривается разработка проекта межевания территории. Проект межевания территории (ПМТ) состоит из основной части, которая подлежит утверждению (том 3), и материалов по ее обоснованию (том 4).
Основная часть проекта планировки территории (том 1) включает в себя чертеж планировки территории и положения о планируемом размещении объектов капитального строительства.
Материалы по обоснованию проекта планировки территории (том 2) включают в себя материалы в графической форме (схемы и чертежи) и пояснительную записку, содержащую описание и обоснование проектных предложений по планировке территории.
Разработанный проект планировки территории подлежит согласованию и утверждению в порядке и в соответствии с установленными требованиями действующего законодательства Российской Федерации и Москвы или Московской области, а также местными нормативно-правовыми актами.
Пример (Московская область):
Допустим, проектом планировки территории предусматривается строительство жилого комплекса, нормативно обеспеченного улично-дорожной сетью (УДС), местами хранения автотранспорта, объектами социальной, инженерной, коммерческой инфраструктуры, требуемыми площадками благоустройства.
Все расчеты параметров застройки и обеспеченности населения объектами обслуживания выполняются в соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 17.08.2015 № 713/30 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области».
В рамках КРТ (зоны комплексного развития территории) устанавливается предельная этажность, выбирается применяемый диапазон численности населения в населенном пункте для определения нормативных плотностных характеристик кварталов, расчета придомовой территории, площади озеленения и определяются с учетом (например, п 1.12 РНГП МО - восстановление прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории Московской области, а также обеспечения переселения граждан из аварийного и ветхого жилья).
Договором о комплексном развитии территории (ДКРТ), к примеру, предусматривается передача в муниципальную собственность жилых помещений в соответствии со стандартами Московской области для целей расселения аварийного жилищного фонда, что позволяет застройщику применить соответствующие параграфы и пункты РНГП, увеличивающие ТЭП проекта.
В результате формируется градостроительный документ, соответствующий ТЗ застройщика и содержащий максимально возможные ТЭП с учетом применения повышенных коэффициентов застройки.
Далее проект планировки территории утверждается в надлежащем порядке Градостроительным Советом Московской области.
После утверждения ППТ, Застройщик имеет возможность получить ГПЗУ на сформированные в ходе разработки ППТ и ПМТ участки и приступить непосредственно к проектированию стадии «П».
Наша компания оказывает услуги по разработке и согласованию ППТ в Москве и Московской области.
До разработки ППТ, при необходимости, проводятся следующие работы и услуги:
1. Градостроительный аудит земельного участка
2. Разработка градостроительного потенциала
3. Архитектурно-градостроительная концепция
4. Мастер-план развития территории
Типовой состав проекта планировки территории:
Том 1. Основная (утверждаемая) часть проекта планировки территории
Графические материалы
1. Чертеж планировки территории. Элементы планировочной структуры М 1:2000
2. Чертеж планировки территории. Границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства М 1:2000
3. Чертеж планировки территории. Красные линии, объекты инженерной инфраструктуры М 1:2000
Том 2. Материалы по обоснованию проекта планировки территории
Графические материалы
1. Схема расположения элементов планировочной структуры на территории Москвы/Московской области
2. Схема использования территории в период подготовки проекта планировки территории М 1:2000
3. Схема архитектурно-планировочной организации, благоустройства и озеленения территории М 1:2000
4. Схема организации улично-дорожной сети, движения транспорта и пешеходов М 1:2000
5. Схема транспортного обслуживания на момент ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства М 1:2000
6. Схема размещения сетей и сооружений инженерно-технического обеспечения М 1:2000
7. Схема границ зон с особыми условиями использования территорий, совмещенная со Схемой границ территорий объектов культурного наследия М 1:2000
8. Схема вертикальной планировки, инженерной подготовки и инженерной защиты территории М 1:2000
9. Разбивочный чертеж красных линий М 1:2000
10. Схема очередности планируемого развития территории М 1:2000
Том 3. Проект межевания территории. Основная часть
Графические материалы
1.Чертеж межевания территории М 1:2000
Том 4. Материалы по обоснованию проекта межевания территории
Графические материалы
1.Чертеж по обоснования проекта межевания территории М 1:2000
Том 5. (При необходимости) Исходно-разрешительная документация
Сбор исходных данных для проекта планировки территории.
Мы организовываем сбор всех необходимых исходных данных для проекта планировки территории. В том числе по линии:
- Договор о комплексном развитии территории (ДКРТ)
- Материалы архитектурно-планировочных решени (секции домов, квартирография)
- Схемы инженерного обеспечения территории
- Справка о наличии/отсутствии на планируемой территории полезных ископаемых
- Данные о санитарно-защитных зонах объектов, расположенных на планируемой и прилегающей (в радиусе 1 км) территориях
- Инженерные изыскания
- Обоснование отклонения (при наличии отклонения) от предельных параметров (установленных в РНГП)
- Технические условия на присоединения к инженерным сетям
- Технические условия на присоединение к дорожным сетям
- Технические условия и(или) заключение МОБВУ и(или) Министерства экологии и природопользования Московской области на размещения планируемых объектов вблизи водных объектов
- Заключение и(или) письмо «Мособлводхоз (акт обследования водного объекта)
- Работы по определению границ водных объектов (рек, озер, ручьев, прудов). обследования и согласование статусов водных объектов. межевание, при необходимости
- Заключение и(или) письмо «Мособлводхоз (акт обследования водного объект)
- ТУ (согласование) на примыкание к автодорогам
- ТУ от МЧС по Московской области по вопросам ГО и ЧС в рамках разработки документации по планировке территории, а также сведения о дислокации и времени прибытия пожарных подразделений до территории разработки Документации
- Технические условия и(или) заключение МОБВУ и(или) Министерства экологии и природопользования Московской области на размещения планируемых объектов вблизи водных объектов: зарегистрированное в Государственном водном реестре право пользования водным объектом общего пользования (решение о предоставлении водного объекта в пользование (или) договор водопользования (при необходимости)
- Справка и(или) заключение МОБВУ о наличии или отсутствии водных объектов на территории планируемого размещения объектов, содержащая сведения о параметрах водного объекта общего пользования и характеристиках зон с особыми условиями использования территорий от него (размеры и границы береговой полосы, прибрежной защитной полосы, водоохранной зоны, зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения) (при необходимости)
- Заключения Роспотребнадзора г. Москвы и(или) Московской области и АО «Мосводоканал» (сведения по границам 1-го, 2-го и 3-го поясов зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения (ЗСО), ЗСО станций водоподготовки источников питьевого водоснабжения г. Москвы (1А и 1Б поясов (строго режима) и второго пояса (ограничений)) (при необходимости)
- Сведения о наложении или отсутствии наложения территории разработки Документации на земли Лесного фонда (при наличии)
- Сведения о наличии особо охраняемых природных территорий местного, регионального и федерального значения (при наличии)
- Заключение Главного управления культурного наследия
- Заключение по оценке влияния на безопасность полетов на аэродромах Московской воздушной зоны планируемой жилой застройки (Росавиация, ФАВТ, эксплуатационные организации) (при наличии)
- Сведения о наличии иных ограничений и обременений на территории разработки Документации
- Специальные технические условия на допущение (разрешение) несоответствия техническим нормам и правилам и(или) отклонения от них, предусмотренные нормативно правовыми актами и нормативно-техническими документами (при необходимости)
- Сребования по обеспечению доступной среды жизнедеятельности для маломобильных групп населения (далее – МГН), в т.ч. сведения о количестве квартир и их размещении в планируемой жилой застройки для МГН, планируемое количество сотрудников (рабочих мест) из такой категории в границах территории разработки Документации т.п. (при наличии)
- Сведения об объектах коммунальной (инженерной), транспортной и социальной инфраструктур, в т.ч. включённых в программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программы комплексного развития транспортной инфраструктуры, программы комплексного развития социальной инфраструктуры (в форме выписок из таких программ, официальных письменных сведений от уполномоченных органов с соответствующими материалами и т.п.), и расположенных и(или) планируемых к размещению в границах территории разработки Документации и на прилегающих территориях (при наличии)
- Сведения по типу и количеству квартир, соотношения различных типов квартир в процентном соотношении (желаемая квартирография), желаемые показатели минимальной и максимальной площади квартир и(или) общей площади квартир для каждого типа квартир (при необходимости)
- Требования к составу и количеству объектов нежилого назначения (социально-культурного, коммунально-бытового, и общественно-делового назначения, в т.ч. коммерческого) во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях в планируемых жилых домах (при необходимости)
- Сведения об очередности планируемого развития территории, содержащие срок реализации, этапы проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства и этапы проектирования, строительства, реконструкции
- Документы и(или) документацию по размещению проектируемой линии рельсового трамвая (далее – ЛРТ) (при наличии, в случае размещения линий ЛРТ на рассматриваемой территории)
- Схема транспортного обслуживания с моделированием потоков и её согласование с Министерством транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области (разработка или сопровождение разработки, согласования)
- Иные утверждённые, разработанные и(или) разрабатываемые научно-исследовательские работы, комплексные схемы, документацию по планировке территорий, архитектурно-градостроительные концепции, схемы транспортного обслуживания, проектную документацию и иную документацию (ОВОС, проекты зон охраны объектов культурного наследия, проекты обоснования сокращения СЗЗ, проект зон охраны источников питьевого водоснабжения, проекты рекультивации территорий сельскохозяйственного назначения, лесотехнические материалы, исполнительная съёмка, технологические проектные материалы, разделы по инженерному оборудованию и результаты иных проектных работ на рассматриваемую территорию (при наличии)
- Перечень ранее выполненных проектных работ, учёт которых обязателен при разработке документации по планировке территории (при наличии)
- Иную дополнительную документацию, сведения и информацию, необходимые для выполнения Работ.
Стоимость проекта планировки территории
Стоимость проекта планировки территории рассчитывается индивидуально для каждого случая отдельно. Дело в том, что любой проект имеет свои собственные характеристики, состав размещаемых объектов, индивидуальную конфигурацию земельного участка, охранные зоны, зоны с особыми условиями использования и прочие ограничения и возможности. При формировании технического задания для ППТ, мы анализируем трудозатраты, емкость исходных данных и многие другие факторы. В результате, можно сказать, что минимальная стоимость проекта планировки территории для не линейного объекта в Московской области будет начинаться от 3 млн. рублей. В качестве примера, наши специалисты провели тендер на разработку ППТ для средне-этажного строительства в Московской области среди опытных компаний-проектировщиков для проекта площадью 60 Га. Стоимость разработки составила от 9 до 15 млн рублей. В Москве, стоимость крупного проекта планировки и межевания территории может доходить до 30 - 40 млн. рублей<
Заказать наши услуги вы можете по телефону в Москве:
или по электронной почте:
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Доверьте Ваш проект профессионалам!