ТЕХНИЧЕСКИЙ АУДИТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

Технический аудит земельного участка – основополагающая услуга, оказываемая нашей компанией в рамках услуг технического заказчика. 

 

Собственники земельных участков, инвесторы в земельные активы и многие другие игроки рынка недвижимости нуждаются в понимании, как можно использовать земельный участок.  Правоустанавливающая документация не всегда дает исчерпывающее представлении о возможности использования.  Например, вид разрешенного использования, согласно кадастровому паспорту может определяться как «Под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения.»  На практике, данный вид разрешенного использования совершенно не гарантирует возможность получения разрешения на строительство жилого здания или культурно-бытового объекта.

 

Дело в том, что помимо правоустанавливающих документов, на земельный участок также действуют еще и градостроительные регламенты использования территории или отдельного земельного участка. 

 

В дополнение к градостроительным, на земельный участок могут распространяться и технические ограничения. 

 

Что же такое технический аудит земельного участка?

 

Технический аудит - это анализ земельного участка на предмет возможности строительства с учетом всех выявленных градостроительных и технических возможностей и ограничений.  Если в ходе аудита выполняется только анализ градостроительных ограничений, то такой аудит можно назвать градостроительным аудитом земельного участка.  В случае, когда в ходе аудита выполняется еще и анализ технических ограничений, то аудит становится полноценным техническим аудитом.

 

Градостроительный аудит или полноценный технический аудит?

 

Для того, чтобы понять, в принципе, возможно ли новое строительство на земельном участке, или возможно ли изменение вида разрешенного использования, достаточно провести только градостроительный аудит.  Именно градостроительные ограничения определяют возможность реализации инвестиционного проекта.  Не важно, что отсутствуют технические ограничения, если градостроительные регламенты не позволяют получить ГПЗУ в нужных инвестору параметрах, проект не состоится.

 

Если же инвестор или собственник земельного участка понимает, что скорее всего удастся разработать необходимую градостроительную документацию для реализации проекта, то в таком случае, есть смысл провести анализ и технических ограничений, чтобы иметь более четкий график реализации проекта, анализ затрат.  В таком случае, инвестор может анализировать обеспечение земельного участка транспортной составляющей, доступностью инженерных сетей, выявлять все технические ограничения, связанные с красными линиями, охранными зонами, санитарно-защитными зонами и другими ограничениями.  Особо крупные инвесторы практикуют даже проведение инженерных изысканий на стадии принятия инвестиционного решения.

 

Таким образом, полноценный анализ земельного участка можно описать как:

 

1.Градостроительный аудит +2.Анализ технических ограничений +3.Инженерные изыскания.

 

Результатом технического аудита является отчет Исполнителя технического (градостроительного) аудита.  В отчете отражается описание текущего состояния земельного участка, описание инвестиционного проекта, градостроительный анализ, результаты консультаций, проведенных в ходе анализа, анализ рисков и возможностей.  Также, отчет может содержать предварительную «карту проекта», различные стоимостные оценки. 

 

Укрупненно, типичный анализ может содержать:

 

Градостроительный аудит

 

Анализ Генплана, ПЗЗ, наличие ППТ и ГПЗУ.

Проведение консультаций с местными и региональными органами управления.

Выявление градостроительных ограничений. Определение возможных ТЭПов.

Разработка плана мероприятий (Карты проекта) по разработке градостроительной документации.

 

Технический аудит

 

Анализ технических ограничений в отношении возможности строительства

Получение консультаций в ресурсо-снабжающих организациях и других органах

Анализ наличия охранных зон линейных объектов и иных охранных зон

Анализ возможности транспортного присоединения

Разработка плана мероприятий/графика проекта по техническому обеспечению проекта

 

В чем заключается специфика выполнения градостроительного (технического) аудита, и можно ли выполнить его не выходя из офиса?  

 

Несмотря на то, что в ходе градостроительного аудита, часто анализируются общедоступные документы, такие как генеральный план поселения, правила землепользования и застройки (ПЗЗ), проекты планировки территорий, анализ данных документов не является полноценным без проведения консультаций с представителями государственных ведомств.  Крайне важным фактором является определение видения развития территории органами архитектуры, местного, районного, муниципального или федерального значения.

 

Также, градостроительное законодательство постоянно меняется.  Основной закон РФ в области градостроительного регулирования – Градостроительный Кодекс Российской Федерации получает до 10 изменений и дополнений ежегодно!  Без учета новых веяний, градостроительный аудит является неполноценным, и его результаты могут быстро устареть.  Поэтому разработку «карты проекта» лучше доверить профессионалам, которые находятся в постоянном контакте с чиновниками, принимающими решения.

 

Andoga Development Company всегда находится на «передовой».  Мы постоянно выполняем технические и градостроительные аудиты, держим руку на пульсе всех изменений в градостроительстве. 

 

Профильные ведомства в регионах:

 

Москва

Москомархитектура, НИПИ Генплана, ГУП ГлавАПУ, Префектура округа, Департамент городского имущества, Мосгорнаследие, МОЭСК, МОЭК, Мосводоканал, Росавтодор и подразделения, др. инстанции.

 

Московская область

Главное Управление Архитектуры и Градостроительства, Минстрой Московской области, Администрация Района, Администрация поселения, Территориальный представитель Главархитектуры в районе, МОЭК, МОЭСК, Мособлгаз, Росавтодор и подразделения, проектировщики и другие задействованные подрядчики.

 

Регионы России

В регионах мы проводим консультации с местными администрациями, органами исполнительной власти в области архитектуры и строительства, другие необходимые инстанции.

 

Срок проведения технического аудита обычно составляет 1 месяц для градостроительного аудита и 2 месяца для технического аудита с поправкой на сложность конкретного проекта.  Про градостроительный аудит читайте здесь.

 

Если Вам требуются услуги технического заказчика - с нами работать легко и просто.  Консультации Вы можете получить по телефону в Москве - 495-796-6800.

 

 

 

Наша компания работает в парнерстве с другими участниками строительной отрасли.  Для реализации проектов, мы сотрудничаем с 

- другими техническими заказчиками - разработчиками архитектурных концепций - разработчиками проектов планировки - разработчиками проектных материлов стадий П и РД

- инженерными изыскателями

и многими другими.  

Наши коллеги:  Технический заказчик  ГПЗУ  Проект Планировки Территории

 

 

© 2015 Andoga Development - Технический заказчик и управление строительством