Внесение изменений в ПЗЗ
Что такое ПЗЗ?
Согласно Градостроительному кодексу РФ, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) являются градостроительным документом, имеющим статус регионального закона, который регламентирует застройку определенной территории, на которую они разработаны. ПЗЗ разрабатываются на территорию города, сельского поселения или населенного пункта. После утверждения ПЗЗ в установленном порядке, ПЗЗ становятся обязательными к исполнению. Нарушение регламентов ПЗЗ может привести к серьезным последствиям вплоть до сноса построенных зданий и сооружений и до изъятия земельного участка у собственника или арендатора.
ПЗЗ разрабатываются и утверждаются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия. создания условий для планировки территорий муниципальных образований. обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. создания условий для привлечения инвестиций.
В градостроительном законодательстве РФ существует принцип соответствия градостроительной документации, разработанной на территорию. Так, ПЗЗ должно не противоречить генеральному плану территории, а также, ПЗЗ должны соответствовать разработанные проекты планировки и проекты межевания территорий. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), является выпиской из ПЗЗ для конкретного земельного участка. Таким образом, ПЗЗ является основным документом, определяющим параметры застройки территории.
В случае если на территорию разработаны и утверждены ПЗЗ, считается, что на территорию есть действующие градостроительные регламенты. В большинстве случаев, разработанных ПЗЗ достаточно для получения ГПЗУ, с целью осуществления проектирования и получения разрешения на строительство. В других случаях может потребоваться разработка проекта планировки территории (ППТ).
ПЗЗ являются законодательным актом, фиксирующем будущее градостроительное развитие территории в части территориальных зон, подзон территориальных зон, в части видов разрешенного использования земельных участков, строительства и зданий, с учетом санитарно-защитных зон, зон охраны памятников, природного комплекса и других ограничений застройки, а также в части установки предельных параметров застройки. ПЗЗ устанавливают порядок их применения и внесения изменений в ПЗЗ.
Типичные ПЗЗ включают:
- карты градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон
- карты зон с особыми условиями использования территорий
- карты территорий объектов культурного наследия
- материалы, содержащие градостроительные регламенты в отношении территориальных зон
- виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (включая основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования)
- предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства
- расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом
- фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны
- возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства
- функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований
- видов территориальных зон
- требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Территориальные зоны и подзоны
ПЗЗ прежде всего устанавливают территориальные зоны и подзоны территориальных зон, фиксирующие тип размещаемых объектов.
При этом территориальные зоны устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, а территориальные подзоны устанавливают предельно-разрешенные параметры застройки (плотность застройки, выраженную в количестве квадратных метров на 1 Га площади, коэффициент застроенности, выраженный в проценте земельного участка, подлежащего застройке и в высотности, выраженной в метрах).
Например, жилая зона или коммунальная. Для каждой из территориальных зон ПЗЗ устанавливают перечень видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, разрешенных для соответствующей зоны или подзоны. Таким образом гарантируется целевое использование земельных участков. Например, в промышленной зоне не разрешено строительство жилых объектов.
ВРИ и предельные параметры застройки
ПЗЗ содержит полный, исчерпывающий перечень видов разрешенного использования, возможных для рассматриваемой территории. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, зачастую означает необходимость внесения изменений в ПЗЗ.
Для отдельных территориальных зон ПЗЗ устанавливает перечень возможных ВРИ (обычно отображаются в номерной форме, такой как 2.1.0 или 2.3.0 и т.д.)
Установленные ВРИ в ПЗЗ означают, что территория может использоваться только в качестве установленных видов разрешенного использования.
Например, если для территории установлен вид «Ф», это означает, что территория может использоваться только по «факту», и не подлежит застройке.
Если для территории установлен вид «индивидуальное жилищное строительство», то на территории можно строить только индивидуальные жилые дома и размещать технологически связанные с ИЖС объекты.
Кроме ВРИ, ПЗЗ конкретизируют предельные параметры застройки территории. Обычно их три:
1. Плотность застройки (в пересчете на 1 Га). Например, плотность застройки 20 000, означает, что на земельном участке можно строить не более 20 000 кв.м. общей площади в пересчете на 1 гектар. Или в 2 000 кв м на 10ти сотках или 200 кв.м. на 1й сотке и т.д.
2. Высотность (в метрах). Например, высотность 25 означает высшую отметку здания 25 метров.
3. Застроенность (в процентах). Застроенность 20%, означает, что объекты капительного строительства не могут занимать более 20 процентов земельного участка.
Изменение ПЗЗ
В силу исторической специфики разработки и утверждения ПЗЗ, зачастую, ПЗЗ не отражают реальные пожелания собственников и арендаторов земельных участков об их использовании.
Например, пресловутая зона «Ф» в Москве, установленная для большинства территориальных зон и земельных участков запрещает любое строительство или реконструкции на земельном участке.
Что же делать собственнику, которому в силу различных обстоятельств требуется развить земельный участок или провести реконструкцию существующего здания?
Ответ лежит прежде всего в области внесения изменений в ПЗЗ. В том числе, в качестве изменений может предлагаться изменение или установка новой территориальной зоны или подзоны, изменение границ зон, установка или изменение ВРИ, а также изменение предельных параметров застройки.
Основанием для внесения изменений в ПЗЗ является предложение землепользователя, подаваемое в установленном порядке в органы местного самоуправления.
В зависимости от региона, законодательством установлены процедуры внесения изменений в ПЗЗ, согласно которым рассматривается заявление заказчика, проектные материалы, принимаются решения местными органами самоуправления, проводятся публичные слушания и утверждаются изменения к ПЗЗ в установленном порядке.
Порядок действий
Наименее затратным и эффективным способом приступить к реализации проекта внесения изменений в ПЗЗ является анализ исходных данных по территории (градостроительный аудит), с обязательным проведением консультаций с органами местного самоуправления с целью определения возможности или невозможности внесения изменений в ПЗЗ с требуемыми Заказчику параметрами.
В качестве анализа нанимается опытная компания-консультант, имеющая соответствующий опыт проведения градостроительного аудита.
Заказчику необходимо отдавать себе отчет, что обязанности вносить изменения в ПЗЗ по заявлению Заказчика у органов самоуправления нет. ПЗЗ является утвержденным документом и органы самоуправления имеют право отказать в внесении изменений по своему усмотрению в любой момент времени.
Зачастую, шансы зависят от степени проработки предложения по внесению изменений в ПЗЗ. Для этого следует привлечь опытную команду профессионалов, которая возьмет на себя разработку документации по внесению изменений в ПЗЗ в соответствии с возможностями, выявленными в ходе градостроительного аудита, и которая представит предложения в необходимом формате.
Сроки изменения ПЗЗ
Общие сроки внесения изменений в ПЗЗ редко составляют менее 6 месяцев.
Обычный проект внесения изменений в ПЗЗ может длиться около 8-12 месяцев.
Данные сроки обуславливаются необходимостью прохождения процедур согласований, публичных слушаний, разработкой предложений по внесению изменений в ПЗЗ, их корректировкой, отработкой замечаний согласующих инстанций.
Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы
ПЗЗ Москвы утверждены введением Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 №120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»
Внесение изменений в ПЗЗ регламентировано Постановлением Правительства Москвы №457-ПП от 17.05.2018. Данное постановление регламентирует порядок внесения изменений в ПЗЗ Москвы от подачи заявления Заказчиком до его рассмотрения и ответа уполномоченным органом самооуправления.
Для внесения изменений в ПЗЗ города Москвы, инвестору необходимо осуществить анализ территории с целью определения возможности внесения изменений в ПЗЗ и подготовки соответствующих обоснований. Данный анализ выполняется Andoga Development Company в рамках проведения градостроительного аудита земельного участка.
По результатам градостроительного аудита определяется общая карта проекта внесения изменений в ПЗЗ, выявляются риски и возможности осуществления внесения изменений. Следующим этапом становится разработка проекта внесения изменений в ПЗЗ (выполняется проектной организацией или иным уполномоченным лицом). В качестве исполнителя также может выступить Андога Девелопмент.
По результатам выполненного проекта, составляется Предложения по изменению ПЗЗ
Далее, основные этапы внесения изменений в ПЗЗ проходят по следующей дорожной карте:
• Рассмотрение заявления уполномоченным органом власти (включая совместные совещания, рабочая группа ГЗК, ГЗК, Градостроительная комиссия и др.)
• В случае одобрения проекта, готовится распоряжение на внесение изменений в ПЗЗ и готовится проект внесения изменений в ПЗЗ на основе проекта. представленного инвестором для вынесение на публичные слушания.
• Проведение публичных слушаний по проекту изменений в ПЗЗ
• Разработка и утверждение Постановления Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ
В некоторых случаях, Городская Комиссия может принять решение о разработке градостроительного потенциала территории, или же инвестору может потребоваться разработка проекта планировки территории. Данные решения индивидуальны для каждого проекта, но вероятность разработки ППТ выше для новых, не застроенных территорий, или для проектов, требующих размещения множества объектов капитального строительства.
.jpg)
Андога Девелопмент управляет проектом внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы. В том числе, проводятся: - Градостроительный аудит земельного участка
- Выявляется возможность или невозможность внесения изменений в ПЗЗ
- Формируется общая линия обоснований необходимости внесения изменений в ПЗЗ
- Разрабатывается техническое задание на разработку документации для обоснования внесения изменений в ПЗЗ - Выполняется разработка документации по предложениям по внесению изменений в ПЗЗ (буклет)
- Составляется заявление заказчика на имя председателя Городской комиссии
- Сопровождается процесс прохождения согласований через СС, РГ ГЗК, ГЗК и другие инстанции.
- Проводятся мероприятия по согласованию буклета в других заинтересованных организациях
- Сопровождаются публичные слушания
- Сопровождается утверждения проекта ППМ в установленном порядке
- Сопровождается получение ГПЗУ на основе измененных ПЗЗ
Для успешности реализации проекта необходимо участие команды опытных специалистов. Андога Девелопмент приступила к проектам внесения изменений в ПЗЗ сразу после утверждения ПЗЗ в марте 2017 г. Таким образом, мы являемся одними из самых опытных компаний по управлению проектом внесения изменений в ПЗЗ Москвы.
Внесение изменений в ПЗЗ в Московской области
Московская область состоит из множества районов, городов, поселений и сельских поселений. В результате, в Московской области разработаны и утверждены сотни правил землепользования и застройки.
Основным органом исполнительной власти, уполномоченным для разработки генеральных планов территорий и ПЗЗ территорий, является Мособлархитектура (ранее носила название Главархитектуры Московской области).
Мособлархитектура выступает заказчиком разработки ПЗЗ, исполнителями разработки ПЗЗ являются государственные институты или частные проектные бюро.
В случае внесения изменений в ПЗЗ, процедура может отличаться в разных районах или городских образованиях, но общая последовательность действий, в целом, предполагает:
- разработку предложений по внесению изменений в ПЗЗ
- заявление заказчика
- разработку обосновывающих материалов
- рассмотрение заявления и обосновывающих материалов
- внесение изменений в ПЗЗ за счет Заказчика
- утверждение изменений в ПЗЗ уполномоченным органом
- публичные слушания
Стоимость услуг по внесению изменений в ПЗЗ
Стоимость услуг управления проектом и разработки документации состоит из нескольких элементов:
1. Стоимость градостроительного аудита
2. Ежемесячная стоимость сопровождения проекта
3. Стоимость достижения этапов работ
4. Стоимость проектных работ
Так как проекты отличаются по объему и трудоемкости, то и стоимость оказываемых услуг имеет определенную вилку стоимости.
Общие затраты инвестора на этапе до подачи заявления на изменение ПЗЗ обычно составляют несколько миллионов рублей.
Наша компания специализируется на управлениями проектом по разработке градостроительной документации, в том числе на внесении изменений в ПЗЗ.
Заказать услуги по внесению изменений в ПЗЗ вы можете по телефону в Москве:
или по электронной почте:
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Доверьте Ваш проект профессионалам!