⭐ Комплексное развитие территории в Москве и Московской области
Andoga Development Company
Градостроительство
Управление проектированием

 

 

8(903)796-6800

 

 
Связаться по этой услуге

Узнать стоимость услуг комплексного развития территории

 

Отправить сообщение
 
 
 
 

 

Комплексное развитие территории (КРТ)

 

Виды комплексного развития территории

 

Что такое КРТ в строительстве?  Расшифровка КРТ - Комплексное развитие территории - это градостроительная деятельность по застройке территории с учетом развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктур.  Комплексному развитию территории посвящены сразу несколько статей (ст. 64-70 Градостроительного кодекса РФ). 

Что такое зоны КРТ?  Зоны КРТ определяются органами власти и становятся частью правил землепользования и застройки (ПЗЗ).  В отношении зон КРТ применяется законодательство о комплексном развитии территорий.

ГрК РФ выделяет четыре вида КРТ:

1. комплексное развитие территории жилой застройки

2. комплексное развитие территории нежилой застройки

3. комплексное развитие незастроенной территории (гос. собственность)

4. комплексное развитие территории по инициативе правообладателей

 

КРТ жилой застройки осуществляется в отношении зон застроенных территорий:

 

- многоквартирные дома (МКД), признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции

- МКД, соответствующие критериям износа, уставновленным субъектом РФ. (износ конструктивных элементов, превышение стоимости кап. ремонта установленным нормативам, типовые МКД, определенные субъектом, МКД с ограниченно техническом состоянием, с остутствием централизованного инженерного обеспечения)

КРТ нежилой застройки осуществляется в отношении зон застроенной территории:

- нежилые ОКС, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции

- территории адресных программ, утвержденных Правительством региона

- виды разрешенного использования (ВРИ) не соответствует ПЗЗ

- самострой

 

КРТ нежилой застройки не может осуществляться за счет территорий МКД, жилой блокированной застройки, объектов ИЖС, садовых домов, расположенных в соответствующих зонах.

 

КРТ незастроенной территории - согласно названию, применяется в отношении незастроенных зон КРТ.

 

Земельные участки, находящиеся в границах территории КРТ и расположенные на них ОКС могут быть изъяты в целях комплексного развития территории в порядке, установленном земельным законодательством.  Исключение составляют жилые ОКС, не признанные аварийными и не подпадающие под иные критерии, установленные регионом.

 

КРТ по инициативе правообладателей - осуществляется землепользователями и регулируется в соответствии со статьей 70 ГрК РФ.

 

Порядок принятия и реализации решения о комплексном развитии территории

 

1. КРТ осуществляется самостоятельно Российской Федерацией, регионами, муниципальными образованиями или юридическими лицами (определенными органами власти).  Зоны КРТ в Москве и в Московской области уже определены, их можно посмотреть на картах ПЗЗ.

 

2. Решение о комплексном развитии территории принимается:

 

- Правительством РФ

- Правительством региона

- Главой местной администрации (подлежит согласованию с Правительством региона)

 

Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки состоит из нескольких этапов:

 

 

- подготовка проекта решения о КРТ (принимается в отношении зоны КРТ)

- опубликование проекта решения о КРТ

- проведение общих собраний собственников МКД

- принятие решения о КРТ и его опубликование

- проведение торгов в целях заключения договора о комплексном развитии территории (ДКРТ) жилой застройки (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории жилой застройки или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации)

- заключение договора о комплексном развитии территории жилой застройки

- подготовка и утверждение документации по планировке территории (ДПТ), а также при необходимости внесение изменений в генеральный план поселения, генеральный план муниципального округа, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки

- определение этапов реализации решения о КРТ с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение

- проектирование, строительство, снос ОКС, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории

 

Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории нежилой застройки состоит из нескольких этапов:

 

- подготовка проекта решения о КРТ

- опубликование проекта решения о КРТ (а также информирование правообладателей объектов недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории)

- принятие решения о КРТ нежилой застройки

- заключение договора о комплексном развитии территории нежилой застройки с правообладателями, выразившими в письменной форме согласие на его заключение

- проведение торгов в целях заключения ДКРТ (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории нежилой застройки, реализации такого решения юридическим лицом, определенным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации, а также заключения договора о комплексном развитии территории нежилой застройки с правообладателями)

- заключение договора о комплексном развитии территории нежилой застройки (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории или реализации такого решения юридическим лицом, определенным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации);

- подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в Генеральный план, ПЗЗ

- проектирование, строительство, снос ОКС, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории

 

Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии незастроенной территории

 

- принятие решения о развитии незастроенной территории и его опубликование в порядке

- проведение торгов в целях заключения ДКРТ (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии незастроенной территории, реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации)

- заключение договора о комплексном развитии незастроенной территории (ДКРНТ)

- предоставление земельного участка или земельных участков в аренду без торгов в целях реализации ДКРНТ лицу, с которым заключен такой договор

- подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генплан и ПЗЗ

- проектирование, строительство

 

Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть установлены случаи, в которых допускается принятие решения о комплексном развитии территории в отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, с заключением одного договора о комплексном развитии таких территорий.

Комплексное развитие территорий

Решение о комплексном развитии территории

 

В решение о комплексном развитии территории (в том числе о КРТ территорий в Москве и Московской области) включаются сведения о местоположении, площади, перечень ОКС, сроки реализации и другая информация.  

 

Проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки подлежит размещению в сети Интернет на сайтах органов власти.

 

Договор о комплексном развитии территории (ДКРТ)

 

1. ДКРТ заключается с победителем торгов, либо с иным участником торгов, либо с правообладателями земельных участков. 

2. ДКРТ может быть заключен в территории КРТ или ее части или этапа реализации.

3. ДКРТ предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о КРТ включая разработку градостроительной документации.

4. В договор о комплексном развитии территории включаются:

- сведения о местоположении, площади территории КРТ, обязательства сторон, ответственность сторон и другая информация

5. В договоре наряду с указанными в части 4 настоящей статьи условиями могут быть предусмотрены иные условия, в том числе:

- обязательства лица, заключившего договор, безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и иные объекты

- иные обязательства

6. ДКРТ жилой застройкипредусматриваются:

- обязательство лица, заключившего договор, создать или приобрести жилые помещения для их предоставления гражданам взамен жилых помещений, освобождаемых ими в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации

- обязательство лица, заключившего договор, уплатить компенсации за жилые помещения в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу.

7. ДКРТ может включать обязательство стороны строительства инфраструктурных объектов.

8. Право собственности на объекты капитального строительства, линейные объекты, созданные лицом, заключившим договор о комплексном развитии территории, в соответствии с таким договором за свой счет, возникает у такого лица, за исключением объектов, подлежащих передаче или приобретению в соответствии с договором в государственную или муниципальную собственность, в том числе объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур.

9. Лицо, заключившее ДКРТ, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей КРТ.

10. Лицо, заключившее ДКРТ, не вправе передавать свои права и обязанности, предусмотренные договором, иному лицу.

11. Лицо, заключившее ДКРТ, вправе привлечь к его исполнению иное лицо.

12. Лицо, заключившее договор, вправе передать предоставленный ему для целей КРТ земельный участок или его часть в субаренду лицу, привлеченному к исполнению ДКРТ.

13. В случае неисполнения обязательств, предусмотренных ДКРТ, органы власти могут отказаться от договора в одностороннем порядке. 

14. Лицо, заключившее договор, вправе в одностороннем порядке отказаться от ДКРТ в случае неисполнения обязательств органами власти.

15. Лицо, заключившее договор, вправе потребовать возмещения ему убытков в случае неисполнения обязательств органами власти.

16. Отказ лица, заключившего договор, от его исполнения влечет прекращение права аренды земельного участка.

 

Порядок заключения договора о комплексном развитии территории

 

1. Заключение ДКРТ осуществляется по результатам торгов (конкурса или аукциона) за исключением ДКРТ с правообладателем.

2. Определяется порядок проведения торгов.

3. Органы власти принимают решение о проведении торгов.

4. Организатором торгов выступают исполнительный орган государственной власти.

5. Определяется начальная цена торгов.

6. Участником торгов может являться юридическое лицо при условии, что оно, либо его учредитель (участник), или любое из его дочерних обществ, или его основное общество за последние пять лет, предшествующих дате проведения торгов, опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее десяти процентов от объема строительства, предусмотренного решением о КРТ.

7. Торги могут признаютися несостоявшимися в случае отсутствия заявок, подана только одна заявка и в других случаях.

 

В иных случаях, возможно заключение ДКРТ с единственным участником, если он соответствует всем требованиям.

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей

 

Как заключить договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей

 

1. КРТ по инициативе правообладателей, доступен правообладателям земельного участка со сроком дальнейшего действия прав землепользования более пяти лет.

2. В границы территории не включаются участки, обремененные правами третьих лиц (есть исключения из этого правила).

3. КРТ по инициативе правообладателей осуществляется на основании ДКРТ.

4. Принятие решения о КРТ для КРТ по инициативе правообладателей не требуется.

5. При наличии нескольких правообладателей, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей.

6. Условиями соглашения являются:

сведения о границах территории, обязательства сторон, порядок распределения расходов, ответственность сторон, обязательство заключить договор КРТ с органами власти и др.

7. Заключение договора осуществляется без проведения торгов.

В случае одностороннего отказа правообладателей от исполнения договора КРТ, если земля находится в аренде, с таким правообладателем возможно расторжение договора аренды.

 

В случае одностороннего отказа одного или нескольких правообладателей от договора КРТ документация по планировке территории признается недействующей. При этом такие правообладатели обязаны возместить иным правообладателям расходы, понесенные ими на подготовку документации по планировке территории.

 

Что же такое КРТ в Москве и Московской области простыми словами?  КРТ означает, что территория будет застроена, и вопрос времени, кто и на каких условиях этим займется.  Соответственно, если ваш участок попал в зону КРТ, то либо вы сами реализуете все мероприятия по его застройке, либо, в случае если вы не откликнетесь на соответствующее предложение со стороны органов власти, то территория КРТ, вероятно, будет передана другим застройщикам.  Что делать в случае попадания в зону КРТ?  - Начинать реализовывать инвестиционный проект!  Альтернативно, можно внести изменения в ПЗЗ, выйдя из зоны КРТ, в этом случае решение остается за органами власти.

 

Мы оказываем услуги на всех этапах реализации комплексного развития территории.  В том числе разрабатываем или сопровождаем разработку документация по планировке, осуществляем оценку градостроительного потенциала и осуществляем управление проектом.

 

Заказать наши услуги вы можете по телефону в Москве:

 

  ☎ 8 (903) 796-68-00

 

или по электронной почте:

 

Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

 

Доверьте Ваш проект профессионалам! 

 

По этой теме в тг: 

Комплексное и устойчивое развитие территорий, обсуждение в телеграм

 

Краткое видео по градостроительным концепциям и потенциалам

 
 
 
 

© Andoga Development Company 2012

 

Градостроительная документация и управление проектами, концепции, мастер-планы, ППТ, внесение изменений в ПЗЗ, комплексное развитие территорий