Разработка градостроительного потенциала
Градостроительный потенциал это градостроительная проработка территории стадии "концепция" с учетом градостроительных норм и ограничений. В Москве под градостроительным потенциалом имеется ввиду достаточно детальный анализ территории включая расчеты и графическое отображение объектов на участке проектирования, в то время как в Московской области, под градостроительным потенциалом имеется ввиду только предварительный расчет технико-экономических показателей без детальной проработки расположения объектов. Более детальная проработка территории в Московской области носит название "градостроительная концепция", которая по составу приблизительно эквивалентна градостроительному потенциалу в Москве.
Особенности разработки градпотенциала территории
Согласно законодательству г. Москвы, для получения решения о разработке проекта планировки территории, обязательным условием является решение ГЗК о необходимости разработки ППТ. В Московской области основанием для разработки ППТ является решение Градостроительного Совета (ГС).
Решение о разработке ППТ в Москве формируется на основании рассмотрении материалов "Градостроительного потенциала" (В Московской области - Архитектурно-градостроительной концепции).
В других регионах используются различные термины "градостроительная концепция", "концепция застройки", "предпроектные проработки" и др.
На основании рассмотрения материалов градостроительного потенциала, ГЗК принимает решение о разработке ППТ, о доработке материалов градостроительного потенциала или о разрешении на разработку ППТ (РППТ). В Московской области аналогичные решения принимаются Градостроительным Советом. Помимо ГС, в Московской области проект может быть вынесен на Строй-Час.
Градостроительный потенциал, таким образом, является обязательным к разработке в Москве, в случае желания Заказчика согласовать размещение ОКС, на территории, подлежащей разработке ППТ. В Московской области градостроительный потенциал не является обязательным к выполнению, но служит хорошим ориентиром для дальнейшей разработки градостроительной концепции и для проведения первичных консультацию с органами власти о возможности согласования предлагаемой застройки.
Особенностью выполнения градостроительного потенциала в Москве является необходимость увязки предлагаемых решений с городскими планами по использованию территории, с законодательством Москвы, с другой градостроительной документацией на территорию. Зачастую, планы по развитию территории невозможно получить в открытом доступе, и требуются консультации с органами исполнительной власти (ОИВ) Города, глубокий анализ территории, постоянная работа с профильными Департаментами Правительства Москвы и многое другое.
Таким образом, разработка градостроительного потенциала просто генеральным проектировщиком, без постоянных консультаций с ОИВ, не имеющего соответствующего опыта работы в Москве, на основе сформированного Заказчиком технического задания практически обречено на получение отрицательного решения ГЗК. По этой причине, выбирая компании для оценки град потенциалов, следует узнать, имеют ли они текущий опыт работы с Городом.
Аналогичная ситуацию существует в Московской области, где для получения положительного решения Градостроительного Совета, необходима поддержка профильных министерств и ведомств (Администрация района, МинЖил, Мособлархитектура и др.)
Следовательно, выбирая Исполнителя по разработке градостроительного потенциала, наилучшим индикатором успешности является наличия опыта работы в Москве (Московской области) в области градостроительства - выполнение работ по разработке ППТ, по градостроительному аудиту, по внесению изменений в ПЗЗ и генеральный план, и т.п. Зачастую, проектировщики утверждают, что выполнят проектирование, но при этом отказваются брать ответственность за согласование. Таким образом, крайне вероятно, что выданная работа Заказчику будет соответствовать ТЗ в договоре на проектирование, но будет абсолютно не пригодна для соглавания ГЗК (Градостроительным Советом). К сожалению, это очень частый случай.
Услуги разработки град потенциала
Andoga Development Company выполняет услуги по разработке документации градостроительного потенциала для подачи на разрешение на разработку проекта планировки (РППТ). Аналогично, в Московской области мы разрабатываем архитектурно-градостроительные концепции.
Разработка градостроительного потенциала осуществляется для подачи на ГЗК с учетом результатов градостроительного аудита, консультаций, профессионального опыта Исполнителя и по согласованию с Заказчиком и планируемыми ТЭП проекта.
Пояснительная записка в составе град потенциала
Формирование краткой пояснительной записки о планируемом использовании территории.
Графические материалы град потенциала
В состав градпотенциала входят следующие сведения и материалы:
Сведения о существующем состоянии и использовании территории, в том числе об обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры, о перспективах развития территории, установленных Генеральным планом города Москвы, правилами землепользования и застройки города Москвы, государственными программами города Москвы, документацией по планировке территории, иными правовыми актами города Москвы, нормативными правовыми актами Российской Федерации, сведения о зонах с особыми условиями использования территории.
Предложения по градостроительному развитию территории, в том числе предложения о границах подготовки проекта планировки территории.
Показатели град потенциала территории для осуществления инвестиционной деятельности, в том числе показатели обеспеченности объектами социальной инфраструктуры и местами хранения автотранспорта.
Материалы визуально-ландшафтного анализа территории для определения допустимых высотных параметров исследуемой территории (в случае если предельная высота застройки превышает предельную высоту застройки, установленную правилами землепользования и застройки города Москвы).
Расчетные показатели в составе град потенциала
Расчеты:
- Расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения
Исходные данные для разработки град потенциала земельного участка (территории)
- Правоустановочные документы
- Материалы инженерных изысканий
- Материалы визуально-ландшафтного анализа
- Предпроектные материалы, архитектурная концепция
- Другие материалы при необходимости по конкретному проекту
Также могут потребоваться исходные данные, необходимые для разработки ППТ.
Стоимость разработки град потенциала
Стоимость разработки градостроительного потенциала зависит от масштабности проекта а также от наличия исходных данных, наличия проекта в зонах с особыми условиями использования территории и других факторов. Стоимость состоит из стоимости самого проекта (Пояснительная записка, графические материалы, расчеты) и из стоимости предварительного градостроительного аудита. Для не крупных проектов, где не требуется проработка большой территории, размещения множества объектов капитального строительства, стоимость проекта может составить от 1 млн руб + налоги и сборы.
Для крупных проектов, градостроительные потенциалы могут стоить от 1 млн. руб. до 5-7 млн. руб.
Для разработки документации, землепользователь должен предоставить топографическую съемку. В отдельных случаях, топографическая съемка может не потребоваться.
Сроки разработки град потенциала
При удачном раскладе, с помощью имеющихся наработок и деловых контактов специалистов компании, сроки разработки документации могут быть довольно сжатыми. От 1 месяца. Однако, чаще сроки составляют от 3х месяцев и выше. Данное обстоятельство связано с выявлением недостаточности исходных данных для разработки градпотенциала и необходимости ожидания их получения.
Наша компания специализируется на управлениями проектом по разработке градостроительной документации, в том числе на этапе разработки градостроительного потенциала, как части проекта ППТ, так и самого ППТ. Мы работаем с проектами разработки градостроительных концепций, градостроительных аудитов с момента основания в декабре 2014 года.
Мы также разрабатываем документацию по внесению изменений в ПЗЗ с момента утверждения регламента о внесении изменений в ПЗЗ в мае 2018 года.
Проекты, разработанные или сопровожденные нашей компании имеют положительные результаты рассмотрения на ГЗК.
Заказать градостроительный потенциал территории вы можете по телефону в Москве:
или по электронной почте:
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.